物業服務起(qǐ)源于19世紀60年代的歐洲。以英國(guó)爲龍頭的資本主義國(guó)家進(jìn)入高度發(fā)展時代，農民進(jìn)城、住房緊張，奧克維亞·希爾女士首先嘗試著(zhe)制定了一套規範租房者行爲的辦法，取得了很好(hǎo)的效果，很快被(bèi)其他業主仿效，這(zhè)便是物業管理的最初起(qǐ)源。1981年國(guó)内成(chéng)立第一家物業管理公司，标志著(zhe)現代物業管理在中國(guó)的誕生。讓我們一起(qǐ)看看世界上其他國(guó)家的先進(jìn)物業服務理念：
荷蘭:提前介入的物業管理
荷蘭人注重生活質量，對(duì)住房的要求很高。荷蘭每個社區，都(dōu)有一個或幾個物業管理機構。荷蘭的法律明确規定，物業管理單位必須全方位投入居住區的開(kāi)發(fā)建設工作的每一次的議程讨論，出席人員都(dōu)必須簽到，如有缺席，在某一環節的工程質量上出了問題，國(guó)家必須區分情況追究法律責任。物業管理的提前介入，督促開(kāi)發(fā)商一項項落實配套設施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還(hái)可以彌補，倘若等到工程完工後(hòu)，木以成(chéng)舟，則難以彌補。有了物管員的參與，可以起(qǐ)到監督和檢查作用，嚴把工程質量關。
在荷蘭，一般小區都(dōu)有一個物業管理小組，通常由3-5人組成(chéng)，配備物業管理員、門衛和工程技術人員等，還(hái)有一個業主委員會。居民從小區的業主中選聘有文化、懂管理、辦事(shì)公道(dào)的業主擔任成(chéng)員，業委會産生後(hòu)，如小到一些費用的分攤，則可以由物業管理小組組織業主委員會成(chéng)員召開(kāi)會議讨論通過(guò)。
德國(guó):一絲不苟的物業管理
德國(guó)小區物業公司的職責分爲兩(liǎng)大塊，一方面(miàn)是接洽房屋買賣和租賃業主，一方面(miàn)是負責小區常規的檢查和管理工作。如果受業主委托，物業公司還(hái)負責業主水電暖等設施的檢查和維護工作。物業公司的小區通常隻配備有兩(liǎng)三名固定工作人員，負責定期檢查防火，防盜設施和地下車庫管理等。一旦出現故障，撥打物業公司24小時服務電話，物業公司可以迅速指派維修人員處理。
物業公司除了管理房産的日常事(shì)務之外，每年都(dōu)要組織一次所管轄的房産區的業主大會。物業公司須在業主大會上公開(kāi)過(guò)去一年有關房産賬務情況，并向(xiàng)業主們提交一份當年的物業計劃。物業公司的聘用期限有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業公司的報酬沒(méi)有統一标準，根據其工作質量以及房産規模等多種(zhǒng)因素綜合考慮。
俄羅斯:福利型的物業管理
在住宅物業領域，蘇聯解體後(hòu)，俄羅斯對(duì)住宅實行無償私有化，將(jiāng)現有住房無償轉歸住戶所有。住宅私有化了，但物業管理、房屋修繕仍由國(guó)家承擔，全部免費，因此也就沒(méi)有業主委員會和專門的物業管理公司。前蘇聯時期遺留下來的住宅和公用設施早已老化，不進(jìn)行大規模維修已無法正常使用。而政府根本無力承擔這(zhè)一巨額開(kāi)支，俄政府原計劃對(duì)物業實行有償管理，但遭到全社會的反對(duì)。爲了緩解低收入群體對(duì)社會改革的不滿情緒，俄政府將(jiāng)分階段對(duì)福利制度進(jìn)行改革，目前暫時保留在公共住房和物業管理方面(miàn)的優惠政策。
瑞士:物業管理與社區管理結合
瑞士的居民社區以地理位置劃分，一個社區中往往有多家物業公司管理的房産。每棟居民樓都(dōu)有一名與物業公司簽有合同的物業管理員，負責樓内的清潔衛生，樓周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓裡(lǐ)的一個單元内。凡住戶需要服務的，大小事(shì)情都(dōu)可以找管理員，管理員則將(jiāng)住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。負責此事(shì)的物業公司技術服務部一般隻有一兩(liǎng)個人住，一切服務都(dōu)已社會化。社區内的公園不論大小一律免費，體育健身場所對(duì)本社區居民有優惠。
瑞士物業管理的特點，就是爲物業者增值，爲房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。按社區的安排將(jiāng)服務設施出租，以物業管理促進(jìn)社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調。
意大利:互助會式物業管理
意大利有一個房産物業的共同管理制度，即凡搬進(jìn)新樓的住戶，要在一起(qǐ)開(kāi)個會，決定整座樓的管理辦法。將(jiāng)大家的意見歸納後(hòu)，提交會計師協會，會計師協會根據大家的意願，委派一名受過(guò)專門教育或培訓的管理員，去管理樓房的各種(zhǒng)事(shì)務。如果業主同意了，便可簽定合約，規定雙方的義務和責任。
管理員的職責大緻有兩(liǎng)類，一類是管理經(jīng)濟，負責維修房屋，另一類是協調鄰裡(lǐ)之間的矛盾。管理員每年對(duì)整座樓房的維修費，樓道(dào)、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來水管、暖氣管及門房的報酬等作出預算，同時召開(kāi)戶主會，將(jiāng)這(zhè)些費用分攤下去。大樓維修及其他物業開(kāi)支，均由管理員召開(kāi)戶主會決定。管理員負責制定預算，召開(kāi)戶主會讨論通過(guò)，維修完畢以後(hòu)，再作決算。日常的小修、小補或更換自來水龍頭之類的小費用和小工程以及購物、配件等，均由管理員和戶主代表一起(qǐ)負責聯系施工，年底根據憑證，向(xiàng)戶主會及大家公布。
意大利政府對(duì)住房的物業管理是很嚴格的，凡在規定期限内對(duì)樓房的維修不能(néng)完成(chéng)，管理員就必須親自去市政府承擔法律責任或接受處罰等。通過(guò)有效的法律手段，將(jiāng)責任落實到管理員身上，使其責、權、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶分擔。
