根據國(guó)家有關政策，從今年元月1日起(qǐ)，江西省的小區停車費和物業服務費全面(miàn)放開(kāi)。近日，記者對(duì)發(fā)生在景德鎮的兩(liǎng)起(qǐ)小區停車費之争進(jìn)行采訪時發(fā)現，在經(jīng)濟杠杆的撬動下，不少小區居民的自我權利意識正在不斷覺醒，基層社會治理模式也有望迎來一次夯實的契機。
現象
物業與業主因停車費頻起(qǐ)争執
地處景德鎮市景東大道(dào)一側的尚東國(guó)際小區，是該市一個規模較大的小區。日前，該小區的業主張先生等人反映，前段時間，小區物業公司張貼公告，要對(duì)地面(miàn)固定停車位按每輛車每月150元的标準收取停車費，此舉遭到了業主們的強烈反對(duì)。張先生告訴記者，其他樓盤小區的地面(miàn)固定車位停車費，一般都(dōu)是每輛車每月收取60至90元，該小區物業公司制定的150元的停車收費标準明顯過(guò)高，且又沒(méi)有全面(miàn)聽取業主們的意見，後(hòu)來，認爲收費不公的部分業主，開(kāi)始在晚上拉橫幅到小區門口抗議。
“業主隻看到了我們的地面(miàn)固定車位停車收費比其他小區略高，卻沒(méi)有看到我們的物業收費比其他小區低了一大截。”在接受記者采訪時，景德鎮尚東物業管理有限公司的徐經(jīng)理介紹說，從2009年首次交房開(kāi)始，尚東國(guó)際小區的物業管理費就是按物價部門審批的每平方米0.6元的标準收取，地面(miàn)停車幾乎沒(méi)有收過(guò)什麼(me)費，因爲物業收費标準過(guò)低，再加上部分業主以各種(zhǒng)理由不交物業費，現在公司每個月的開(kāi)支都(dōu)有數萬元的缺口，目前全部靠開(kāi)發(fā)商補貼才得以正常運營。徐經(jīng)理表示，公司對(duì)地面(miàn)固定車位收費，也是爲了更好(hǎo)地治理小區的車輛亂停亂放現象，充分利用和合理配置好(hǎo)小區的停車資源。
無獨有偶，就在近期，與尚東國(guó)際小區毗鄰的另外一家大型樓盤小區，因爲物業公司準備對(duì)小區地面(miàn)固定車位按每輛車每月90元的标準收費，結果，同樣(yàng)遭到了業主們的強烈反對(duì)，雙方矛盾一度激化。該小區的業主認爲，小區公共區域規劃的停車場所，産權屬于所有業主，物業公司無權擅自收費。記者注意到，這(zhè)兩(liǎng)家小區都(dōu)有一個共同的特點，首次交房已經(jīng)多年，但小區至今未成(chéng)立業主委員會，提供物業服務的均爲開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的前期物業公司。
觀點
關鍵在成(chéng)立業委會理順關系
根據《物權法》和《江西省物業管理條例》等法規規定，占用業主共有的道(dào)路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，經(jīng)營所得收益經(jīng)業主大會決定，可以由業主委員會負責管理，也可以委托物業服務企業代爲收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，而該項收費的标準多年來也一直必須經(jīng)過(guò)物價部門的核準。2014年12月17日，《國(guó)家發(fā)展改革委關于放開(kāi)部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格[2014]2755号）正式下發(fā)，該通知明确要求非保障性住房物業服務和住宅小區停車服務等之前由地方實行定價管理的收費全面(miàn)放開(kāi)。景德鎮市發(fā)改委價格管理科科長(cháng)餘勇表示，根據通知精神，自2015年元月1日起(qǐ)，之前物價部門核批的小區停車收費文件已全部廢止，相關收費由業主或業主委員會與物業公司根據合約協商。
那麼(me)，價格放開(kāi)後(hòu)的小區停車費，業主能(néng)有話語權嗎？景德鎮尚東國(guó)際小區的張先生等業主認爲，首先小區沒(méi)有業主委員會，要彰顯業主的權利缺少了“主心骨”。再者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商引進(jìn)的前期物業，因爲沒(méi)有業主大會和業主委員會，業主根本沒(méi)有選擇的權利和協商的籌碼。對(duì)此，景德鎮市珠山區裡(lǐ)村街道(dào)辦事(shì)處城市管理辦公室主任潘敏和尚東國(guó)際社區主任萬麗君等人都(dōu)表示，要化解小區業主與物業之間的收費矛盾，關鍵還(hái)是在于及時組織成(chéng)立小區業主委員會，理順業主與“管家”之間的關系，并建立良好(hǎo)的溝通、協調機制。
調查
大部分小區未成(chéng)立業委會
事(shì)實上，業主大會和業主委員會在小區管理中的重要性，在多部國(guó)家和地方法規中都(dōu)有突出體現。2012年10月1日起(qǐ)施行的新修訂的《江西省物業管理條例》就明确規定，一個物業管理區域内，房屋出售并交付的建築物總面(miàn)積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日内向(xiàng)物業所在地的街道(dào)辦事(shì)處、鄉鎮人民政府提出召開(kāi)首次業主大會的書面(miàn)報告，并提供相關資料，否則，將(jiāng)對(duì)逾期不改正的，處兩(liǎng)千元以上一萬元以下罰款。據介紹，相關法規還(hái)規定，物業服務企業由業主大會選聘，業主委員會負責訂立書面(miàn)的物業服務合同。
然而，連日來，記者在景德鎮市珠山區裡(lǐ)村街道(dào)和石獅埠街道(dào)采訪時發(fā)現，這(zhè)兩(liǎng)個街道(dào)轄區内的多個已交付數年的樓盤小區，鮮有建設單位主動向(xiàng)街辦提出召開(kāi)首次業主大會的書面(miàn)報告。記者從景德鎮市房管局獲悉的一組初步統計數據顯示，目前，在整個景德鎮城區的200多個新老樓盤小區中，已經(jīng)成(chéng)立業主委員會的小區爲45個，達成(chéng)率僅20%左右。景德鎮市房管局物業科副科長(cháng)劉女士表示，因爲執法權限等原因，目前，尚未對(duì)任何一家未依規主動提出召開(kāi)首次業主大會書面(miàn)報告的建設單位進(jìn)行過(guò)處罰。
在大部分未成(chéng)立業主委員會的小區中，有的是因爲建設單位确實未及時提出召開(kāi)首次業主大會的書面(miàn)報告，有的是業主對(duì)于成(chéng)立業主委員會不感“興趣”。景德鎮市房管局物業科副科長(cháng)劉女士在分析原因時舉例稱，該市遠東怡景花園小區因爲業主與物業矛盾突出，房管等有關部門曾多次上門建議業主成(chéng)立業主委員會，但一直未能(néng)得到業主的熱烈響應。
建議
加大引導力度 強化業主議價權
業主與物業的矛盾，一直是個難以調和的普遍性難題。記者在梳理熱線時發(fā)現，在整個景德鎮地區，近期僅與物業有關的熱線，就有六七條之多。這(zhè)其中有的是反映物業公司亂收費，有的是物業公司難以爲繼“走人”後(hòu)，業主又不知道(dào)該咋辦了。然而，記者同時也注意到，小區停車費和物業服務費全面(miàn)放開(kāi)後(hòu)，業主的自我權利意識也被(bèi)不斷激起(qǐ)。目前，僅在珠山區裡(lǐ)村街道(dào)辦事(shì)處的轄區内，除了尚東國(guó)際等兩(liǎng)家小區的業主正在積極參與、醞釀成(chéng)立業主委員會外，珠山街道(dào)城市管理辦公室主任潘敏告訴記者，該轄區内的城市花園和城市家園兩(liǎng)個小區的業主，因爲與小區物業矛盾突出，目前也在考慮成(chéng)立業主委員會。
有分析人士表示，小區停車費和物業服務費全面(miàn)放開(kāi)，不僅會進(jìn)一步強化業主的自我權利主張，而且，今後(hòu)還(hái)可能(néng)會帶來物業服務行業的新一輪洗牌，部分服務水平低下的物業服務企業將(jiāng)退出市場。但好(hǎo)的制度設計落實到位的前提是，房管、街辦等部門要加大小區業主委員會建設的引導力度，這(zhè)樣(yàng)才能(néng)真正加強業主的話語權與議價權。他們還(hái)認爲，《江西省物業管理條例》已經(jīng)明确作出了在物業管理區域内，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開(kāi)展工作，并接受其指導和監督的規定，這(zhè)也意味著(zhe)地方政府完全可以將(jiāng)加快小區業主委員會的建設，全面(miàn)納入到基層社會治理的重要範疇，通過(guò)大力推動小區業主委員會的建設，不斷夯實基層社會治理力量，化解各種(zhǒng)社會矛盾。
