看看這(zhè)些物管典型案例
以後(hòu)碰到就知道(dào)該咋辦了
一、電梯不運行，物管有責任
基本案情
蘇州吳江某小區業主大會選聘某物業公司爲該小區提供物業管理服務事(shì)宜。陳某購買了該小區的房産一處，并已經(jīng)搬入居住。陳某房産所在樓配有電梯，但從陳某搬入居住後(hòu)電梯一直不能(néng)使用，處于關閉狀态，陳某多次與物業公司交涉，物業公司認爲開(kāi)通電梯是正常要求，但是由于業主簽字沒(méi)有達到三分之一，電梯的維修費用和運行費用分攤處理得不到解決而不能(néng)開(kāi)通。于是，陳某訴至法院要求物業公司立即開(kāi)通電梯，并确保電梯正常運行。經(jīng)審理，法院判決支持了陳某的訴訟請求。
法官說法
《江蘇省物業管理條例》第三十六條第二款規定房屋的外牆面(miàn)、樓梯間、通道(dào)、屋面(miàn)、上下水管道(dào)、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護；最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條規定物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範确定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。對(duì)小區内電梯的管理、維護，确保業主正常使用是物業服務内容之一，因此，法院對(duì)于陳某要求物業公司開(kāi)通電梯，并确保電梯正常運行的訴訟請求予以支持。
二、房屋質量有問題，繳納物業費不沖突
基本案情
2007年12月20日，某物業公司與蔣某簽訂小區前期物業管理服務協議，約定由該物業公司對(duì)小區實行物業管理服務，按建築面(miàn)積向(xiàng)業主收取物業服務費。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業管理費後(hòu)，以房屋内牆存在裂縫爲由拖欠物業管理費用共計2487.24元。經(jīng)審理，法院認爲蔣某的理由不能(néng)成(chéng)立，依法判決蔣某支付物業費，判決後(hòu)雙方均未上訴，判決已經(jīng)生效。
法官說法
物業公司依合同履行了物業服務後(hòu)，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第六條規定經(jīng)書面(miàn)催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限内仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。關于蔣某要求物業公司解決房屋内部牆體裂縫、開(kāi)發(fā)商預埋的管道(dào)滲水問題的主張，是業主與開(kāi)發(fā)商之間的關系，隻要房屋還(hái)在保修期内，就應由開(kāi)發(fā)商負責修複房屋質量問題，關于房屋質量問題維修的主張與物業服務糾紛系屬不同的法律關系，如蔣某确有證據證明系開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利。
三、承租人不交物業費，業主責任不能(néng)丢
基本案情
原告某物業公司根據物業合同起(qǐ)訴被(bèi)告王某要求交納物業費并承擔違約金，被(bèi)告王某稱自己與承租人陳某簽訂租賃合同，合同約定物業費應由承租人陳某交納，因此物業公司應向(xiàng)承租人陳某催讨物業費。法院認爲，業主與承租人簽訂合同，約定物業費由承租人交納，雖然租賃合同成(chéng)立有效，但是根據合同相對(duì)性原則，業主與承租人之間的租賃合同不得對(duì)抗第三人。因此，作爲被(bèi)告的業主王某與第三方陳某關于物業費交納的約定不得作爲對(duì)抗物業公司的依據。在物業費未及時支付時，業主王某仍然承擔向(xiàng)物業公司支付物業費及違約金的責任。
法官說法
依法成(chéng)立的合同對(duì)合同當事(shì)人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同隻能(néng)對(duì)租賃雙方的權利義務做出約定，這(zhè)種(zhǒng)約定不得對(duì)抗第三人，不得通過(guò)合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成(chéng)了債務的轉移，將(jiāng)原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這(zhè)種(zhǒng)債務轉移沒(méi)有得到債權人即物業公司的同意時，并未免除業主支付物業費的責任。
四、業主财産被(bèi)盜，依據過(guò)錯各自擔責
基本案情
2008年10月14日，李某發(fā)現其和鄰居家的房門均被(bèi)撬，而且其家中有貴重物品被(bèi)盜，财物損失據李某陳述高達19萬元。之後(hòu)，李某花費2000元維修及更換被(bèi)撬房門。随後(hòu)，李某將(jiāng)物業公司訴至法院。李某認爲，盜竊發(fā)生時其已交納物業管理費，其與物業公司形成(chéng)物業服務合同關系，而小區監控設備自2008年9月因故障一直處于癱瘓狀态，物業未盡職責内的安全防範義務，應承擔50%的賠償責任。
法院審理後(hòu)認定物業公司在提供物業服務過(guò)程中存在過(guò)錯，理應對(duì)原告方損失承擔補充賠償責任，結合其過(guò)錯情況，酌定由被(bèi)告方承擔就确定損失部分的20%補充賠償責任。法院經(jīng)審理認爲，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對(duì)業主具有約束力，業主以其并非合同當事(shì)人爲由提出抗辯的，法院不予采信。故案件中原、被(bèi)告雙方應按物業服務合同的約定履行各自責任。根據前期物業合同約定，物業的職責包括安全防範，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、巡視、門崗執勤等。但本案中，物業公司明知小區的監控設施于2008年9月26日開(kāi)始陷入癱瘓，并且在相關問題未能(néng)得到及時解決的情況下，未主動采取相應的應急措施，增加臨時工作人員，加強對(duì)小區的巡查及進(jìn)出小區人員的管理。同時在問題未能(néng)及時解決的情況下，未及時告知相關業主，提高業主的自我安全防範意識，從而使得在監控設施無法工作近20天後(hòu)發(fā)生了盜竊事(shì)件。故物業公司對(duì)于原告家中被(bèi)竊存在物業管理上疏忽（過(guò)失）。物業公司以存在免責條款爲由主張不承擔責任，與訂立物業服務合同本意相悖，法院對(duì)其意見不予采納。當然因原告之被(bèi)竊是因第三人之主動盜竊行爲所緻，并非被(bèi)告有過(guò)錯就必然導緻原告财物被(bèi)盜，故被(bèi)告方僅承擔部分補充賠償責任。原告财産損害賠償責任主要應由盜竊者承擔。
法官說法
根據物業服務合同，物業服務公司一般對(duì)物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事(shì)項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。因此對(duì)業主家中的财物安全，需經(jīng)業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特别約定。如無特别約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過(guò)錯，物業公司應根據過(guò)錯程度承擔相應的賠償責任。（微資訊摘編自《江蘇法制報》，文：宋華俊、黃學(xué)輝、張羽馨）
